Převedení zástavního práva se zdá být jako hračka, ale stačí jediná komplikace a celý obchod se vám zhroutí jako domeček z karet.
,,Vřele doporučuji paní makléřku Panochovou.
V našem případě působila jako externí poradce suveréně nás provedla naším případem realitního obchodu, který bychom bez její pomoci již dávno vzdali. Vesměs i proto, že makléř konkurenční RK si se složitostí připadu nevědel příliš rady.
Jednalo se o převod stávající výhodné hypotéky na novou nemovitost. A tedy proto, aby toto realitní puzzle (akce typu kulový blesk) dobře zapadlo, byli ve hře: strany kupující prodavající a my, dva hypoteční ustavy, tři právníci, dvě úschovy, pojišťovna, a další. Vytvářelo se množství smluv a nesčetněkrát se navštěvovalo několik katastru nemovitostí.
Paní Panochová nám postup obchodu hned ze začátku vysvětlila, bravůrně nás zastupovala při jednání s pravníky, asistovala s kontrolou smluv a podávala žádosti na katastr nemovitostí.
Díky ní, naše neobvyklá akce dopadla a téměř po půl roce nemovitost opravdu vlastníme.
Rozhodně doporučujeme, v našem případe se její mnohaleté zkušenosti rozhodně vyplatily.¨
Petr Koudelka 9. října 2022
Konec levným hypotékám, neznamená splatit levnou vzít si novou dražší.
Skončila doba levných hypoték, která trvala poměrně dlouhou dobu a lidé, si na to zvykli s domněnkou, že to tak bude napořád. Za poslední dva roky přicházela jedna změna za druhou a hodně lidí se s tím musela naučit vyrovnat, jiní museli inovovat ve svém podnikání, aby přežili a jiní o něj zcela přišli.
Paní byla na mateřské a pán podnikal momentálně pro banky v rizikovém odvětví. Doporučila jsem tedy v první řadě schůzku s mým hypotečním poradcem. Ta nedopadla dle představ klientů, ale alespoň si uvědomili, že tahle cesta není zcela nejvhodnější a byli rádi, že do toho nešli po hlavě s tím, že by pak pohořeli.
Navrhla jsem lepší a pro klienty i výhodnější variantu, o které ani netušili, že to tak mohou provést. Vysvětlila jsem jim podrobně možnost převedení hypotéky na jinou nemovitost a pár různých možností, ze kterých si vybrali tu, co jim vyhovovala nejvíce. Důvod byl jasný! Hlavně si nechat ještě levnou hypotéku s úrokem 2,1%, kterou mají zafixovanou ještě na tři roky.
Našli si kupce na svůj investiční byt v centru Prahy a jinou investiční nemovitost a to Činžovní dům mimo Prahu v menší a za to cenově mnohem dostupnější obci. Zdálo se, že to vypadá jednoduše, ale celým obchodem nás provázela jedna komplikace za druhou.
Tyhle 3 komplikace byli zcela zásadní! Stáli nás hodně nervů a promrhaného času.
Celý proces tedy probíhal s mou asistencí formou realitního poradce.
Krok č.1. Nechat vyhotovit znalecký posudek bankovním odhadcem dané banky, kde klienti měli hypotéku a chtěli ji přesunout. Upozorním tedy, což pro někoho nemusí být zcela jasné. Výše hypotéky musí být vždy o něco nižší než je hodnota nemovitosti, kam chcete zástavní právo převést. Nebudu zde uvádět pravdivá čísla s ohledem na klienty, ale jako příklad uvedu prodejní cenu nemovitosti 8.650.000 Kč hypoteční úvěr 5.000.000 Kč a kupní cena domu 6.200.000 Kč.
Klienti mě tedy požádali, abych s ním začala jednat já. Během pár vět jsem zjistila, že si makléř vyložil obchod jako naprosto standardní a kupující činžovního domu si prostě berou novou hypotéku se slovy Paní Panochová, vždyť je to naprosto běžné… Tak jsem ho poněkud vyvedla z míry a vyžádala si kontakt na prodávajícího, abychom se ujistili, že klient tedy bude souhlasit s delším procesem obchodu. Což měl udělat a ujišťoval mé klienty, že udělal realitní makléř prodávající ČD. Tentokrát jsme měli štěstí, prodávající nemovitosti byl pracovník v bance, ač nikdy nerealizoval přesunutí zástavního práva, ale dokázal si obstarat veškeré informace a s delším časem obchodu neměl problém. Na žádost realitního makléře jsem tedy sepsala postup obchodu i pro něj a požádala ho, aby postup předal právničce společně s naším návrhem kupní smlouvy, aby kupní smlouvu vyhotovila s navázáním na náš prodej bytu.
Krok č.3. Zajištění předkupního práva – na činžovním domě bylo předkupní právo, které je třeba vyřešit listinou vzdání se tohoto práva za nabídnutou cenu. To makléř také zcela podcenil… Vyjádření jsme samozřejmě potřebovali pro banku. I tuhle situaci jsme vyřešili.
Říkala jsem si, že už se nemůže nic stát. Pak jsem ovšem obdržela ke schválení návrh kupní smlouvy na koupi ČD. Ten makléř měl jediný štěstí, že byl někde v Tramtárii na dovolené, jinak už by to opravdu schytal. Jeho právničce nepředal správné informace, nebo-li ani se neobtěžoval jí odeslat postup a návrh naší kupní smlouvy, který ode mě obdržel a v klídku si odjel na dovču.
Na téma převedení zástávního práva na jinou nemovitost, jsme s kolegou natočili i toto video.
Případová studie Prodej nemovitosti s věcným břemenem na dožití – Příběh nečekaných zvratů. Následující článek vypráví příběh jedné prodejní transakce, která se komplikovala kvůli nečekanému
Odhad nemovitossti pro dědické řízen
Z pohledu realitních makléřů Jak převést zástavní právo na jinou nemovitost? Z pohledu realitních makléřů Přesun zástavního práva není tak častý úkon bank a v posledních
Z pohledu realitních makléřů Z pohledu realitních makléřů Jak si poradit se zvyšující úrokovou sazbou, když vám končí fixace? Nic není tak hrozné, jak to
Z pohledu realitních makléřů Proč realitní makléř prodá nemovitost výhodněji než klient sám? Z pohledu realitních makléřů Každý z nás je odborníkem jen na něco.
Z pohledu realitních makléřů Jak to momentálně vypadá na realitním trhu? Z pohledu realitních makléřů Občas to jde skopce a občas zase do kopce. A
Spousta lidí vydělávala na krátkodobých pronájmech AirBNB. Jenže s uzavřením hranic a covidovými opatření cizinci přestali navštěvovat ČR a hodně bytů byla prázdná, tak jako u mých klientů. Tím, že na byt mněli hypotéku museli ji tedy platit několik měsíců ze svého.
Rozdíl je v tom, že někdo čeká a doufá, že se vše brzy vrátí do normálu a někdo jedná a zcela mění zaběhlé a celkem dlouho funkční podnikání. Mí klienti se rozhodli jednat. Když to se mnou projednávali, jejich nápad zněl takto. ,,Prodáme byt, vzhledem k tomu že je tam hypotéka, tak jí splatíme, vyřídíme si novou nižší částku a koupíme levnější nemovitost, kterou pak pronajmeme dlouhodobě.,, Z mého pohledu a mých zkušeností jsem viděla komplikaci s novou hypotékou.
Hypotéky jsem nikdy nevyřizovala, ale byla jsem na desítkách schůzek s mými klienty, kteří u mě chtěli kupovat nemovitost a než si jí zarezervovali, prověřovali jsme jejich bonitu s mým skvělým hypotečním poradcem. Pokud jejich bonita byla na hraně a to jestli hypoteční úvěr vůbec dostanou, jsme pak s úvěrářem probírali, jak velké riziko je, a po případně náhradní variantu, pokud v tom případě byla. Já se tak naučila hodně o procesu schvalování hypoték a nyní jsem o dost zkušenější a pomáhá mi to lépe předvídat a tím i eliminovat případné budoucí problémy. Hodně makléřů totiž neřeší věci dopředu, ale za běhu. Jenže pokud makléř neinformuje včas hypotečního úvěráře, že u nemovitosti není vše zcela standardní, nebo to makléř nevidí jako právní vadu, kterou banka posuzuje jako rizikovou. Může se celý obchod zhroutit jako domeček z karet, jako se to málem stalo i v tomto případě. Nechci tím střílet do vlastních řad, ale mezi povinností realitního makléře patří právě znát veškeré informace o nemovitosti, předat je kupujícímu a upozornit ho na případné komplikace s hypotékou, protože každá banka si nemovitost zcela prověřuje, než na ní schválí hypoteční úvěr.
Odhadce nám potvrdil cenu nemovitosti kupovaného domu a pak nám trvalo asi dva měsíce, než nám banka dala schválení o převodu zástavního práva na jinou nemovitost. Popravdě řečeno, vůbec se jim do toho nechtělo a několik navrhovali mým klientům, aby si vzali novou hypotéku za stávajících podmínek. Nejenom, že to bylo pro klienty nemožné, ale hlavně o dost dražší, což si banka moc dobře uvědomovala. Klienti totiž měli sjednanou úrokovou sazbu 2,1% s fixací ještě na další 3 roky. V tu dobu už by dostali úrokovou sazbu přes 5% a s tím i o tisíce vyšší měsíční splátku. Byli jsme nezlomní! Musela jsem i pro banku sepsat postup krok za krokem, jak chceme zástavní právo převést. Trvalo to tak dlouho, že klienti už ztráceli trpělivost a chtěli to vzdát. Povzbuzovala jsem je, že to určitě zvládneme, ať vydrží. Pak konečně klienti obdrželi schválení od banky a my se mohli pustit do realizace. Je třeba si také zažádat u banky o souhlas s převodem na nového majitele. Banky mají na katastru ochranou plombu ,,zákaz zcizení,, a katastrální úřad by bez této listiny nemovitost nezapsal.
Krok č.2. Vyhotovení kupních smluv s advokátními úschovy, které budou provázány, tak aby obchody na sebe krok za krokem navazovali. Tenhle proces není pro každého právníka, kupní smlouvy musí obsahovat vše potřebné, co požadují banky, dále veškeré ošetření, co kdyby se něco pokazilo a dostatečné termíny. Takovéto smlouvy vám vyhotoví pouze zkušený právník zaměřený a hlavně zabývajícím se realitním právem. Právníka jsem tedy klientům doporučila a veškeré jednání jsem s ním vedla já a klienty informovala.
Vzhledem k tomu že na nemovitosti, kterou klienti kupovali, byla také hypotéka (zástavní právo), bylo zapotřebí mít souhlas od banky zapsání zástavního práva další jiné banky, než bude stávající zástavní právo vyplaceno. A tady jsme nerazili na druhou komplikaci. Realitní makléř, který mněl náležitost obstarat začal být poněkud zmaten.
Panochová za to sice placená není, ale ona to ňák dotáhne, protože své klienty přece nenechá ve štychu. No, tak jsme hold ještě s mým právníkem vyjednali úpravu kupní smlouvy a po všech kontrolách mohl konečně začít podpisový proces kupních smluv a smluv o advokátní úschově.
Krok č.4. Vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru na ČD, který mí klienti kupovali. Jakmile jsme měli připravené veškeré dokumenty, nechali jsme vypracovat vyčíslení zástavního práva, aby mohla být splacena hypotéka prodávajícího z kupní ceny prodeje bytu. Částka z vyčíslení musí být napsána v kupní smlouvě.
Krok č.5. Podpis obou kupních smluv a smluv o advokátní úschově. Jakmile byly podepsány všechny listiny, tak už konečně začal proces, který byl v kupních smlouvách zapsán.
Závěr už jel jako po másle bez jakýchkoliv komplikací, kontrolovala jsem jen zápisy a upozorňovala klienty, co mají udělat, aby se mi v tom procesu neztratili.
Nyní vlastní činžovní dům se čtyřmi bytovými jednotky a jedním nebytovým prostorem a v dohledné době chystají vybudovat další dva byty půdní vestavby. Tři byty byly již dlouhodobě obsazeny, převedly tedy jen nájemní smlouvy a na poslední volný mají již zájemce.
Klientům zůstala úroková sazba 2,1%
Novou hypotéku se sazbou 5%
Ušetřili několik tisíc měsíčně – víc než 5.000Kč/měs.
